Abrechnung von Heizkosten und Warmwasser

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Bei der Abrechnung der "warmen Nebenkosten" ist nach Überarbeitung der Heizkostenverordnung von 2009 Änderungen in Kraft getreten, die Sie bei der Erstellung Ihrer Heizkostenbarechnung unbedingt beachten sollten

Die nachfolgenden Erläuterungen sollen Ihnen helfen bereits bei der Vorbereitung als auch bei der Durchführung der Heizkostenabrechnung Fehler zu vermeiden.

1. Was muss bei der Abrechnung von Heizkosten und Warmwasser beachtet werden?

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  1. Zunächst ist der Vermieter nach dem Mietrecht verpflichtet eine Heizkostenabrechnung in schriftlicher Form seinen Mietern zur Verfügung zu stellen.
    Die Heizkostenabrechnung ist immer Bestandteil der gesamten Betriebskostenabrechnung und ist ein eigenständiges Dokument. Damit soll die separate Abrechnung der Heizkosten für den Mieter nachvollziehbar und nachprüfbar sein.
  2. In einer Heizkostenabrechnung werden nur folgende Kostenarten abgerechnet:
    • Heizkosten
    • die Kosten für die Erwärmung des Brauchwassers (Warmwasser)
    • Heiznebenkosten
  3. Die Heizkosten dürfen nicht pauschal auf die Mieter verteilt werden (z.B. nach Quadratmetern) sondern müssen zu einem bestimmten Teil nach dem Verbrauch der jeweiligen Mieter berechnet werden.

2. Warum müssen Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden?

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Eine Aufteilung z.B. nach Fläche ist nicht gerecht, da einige Mieter dann nie die Möglichkeit haben, durch sinnvolles Sparverhalten ihre Heizkosten zu senken. Diese müssen immer für die Mieter, die nicht auf die Heizkosten achten, anteilig der Wohnfläche mitbezahlen. Eine Heizkostenpauschale im Mietvertrag ist nicht zulässig.

Der Gesetzgeber hat daher Regeln aufgestellt wie die Kosten für Wärme gerecht unter den Mietparteien aufgeteilt werden.
Diese Regelungen sind in der sogenannten Heizkostenverordnung (HKVO) vom 01.01.2009 niedergeschrieben. Die Heizkostenverordnung sieht vor, die Kosten für Wärme und ggf. die Warmwasseraufbereitung in Grundkosten und Verbrauchskosten aufzuteilen. Die Grundkosten werden aufgrund der jeweiligen beheizten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet, die Verbrauchskosten werden über Zähler (Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler) ermittelt.

Als Verhältnis zwischen Grundkosten- und Verbrauchskosten, dem sogenannten Abrechnungsmaßstab, sind folgende Aufteilungen zulässig:

  • 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten
  • 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten
  • 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten

Weiterhin sind unterschiedliche Maßstäbe für Heizung und Warmwasser möglich.
Für die Praxis bedeutet das, dass Sie bei Häusern, in denen Sie den Wärmeverbrauch im Wesentlichen messen können, mit dem Abrechnungsmaßstab 30 / 70, also 30% nach Grundkosten und 70% nach Verbrauch, meist richtig liegen.

Hinweis:

§6 HKVO, §7 HKVO (Wärme) und §8 HKVO (Warmwasser).
Wie Sie dies in eddi24 anwenden lesen Sie bitte unter Tipps zur korrekten Heizkostenabrechnung nach.

3. Wann muss ein Verbrauchsanteil von 70% angesetzt werden?

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Wird bei der Heizkostenabrechnung der Verbrauchsanteil höher gewertet, so fällt dem Nutzer sein schlechtes Heizverhalten eher auf. Er wird dann den Vermieter bzw. Eigentümer darauf ansprechen, ob die Heizkosten gesenkt werden können. Besitzern mit energetisch ungünstig beschaffenen Objekten ist also daran gelegen hier Abhilfe zu schaffen um ihren Mietern günstige Verbrauchskosten bei gleichem Heizverhalten zu ermöglichen.

Der Gesetzgeber schreibt daher die Anwendung eines Verbrauchsanteiles von 70% vor, wenn das Gebäude

  • das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllt und
  • mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und
  • in dem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Die Vorschrift entfällt, wenn einer der 3 Punkte nicht erfüllt ist. Da die Beurteilung Kriterien nicht immer ohne Weiteres möglich ist, sollte eine Fachkraft wie beispielsweise ein Energieberater hinzugezogen werden (dies kann gerade bei "älteren" Gebäuden, die vor 1994 errichtet wurden, empfehlenswert sein).

Hinweis:

Tipp zu Punkt 3: sind die durch die Wohnung laufenden Rohrleitungen zur Wärmeverteilung vollständig gedämmt (also verkleidet), ist dieser Punkt nicht erfüllt und daher entfällt die Vorschrift.

4. Kann der Aufteilungsmaßstab geändert werden?

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Vor Einführung der Heizkostenverordnung vom 01.01.2009 konnte die Aufteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten nur ein einziges Mal innerhalb der ersten 3 Abrechnungsjahre geändert werden. Eine weitere Anpassung war nicht ohne Weiteres möglich.

Nun kann aufgrund von sogenannten "sachgerechten Gründen" (nachträglicher Einbau einer Wärmedämmung oder einer modernen Zentralheizung, siehe §6, Abs. 4 HKVO) der Aufteilungsmaßstab auch nachträglich geändert werden.
Dabei ist zu beachten, dass die Mieter über die Änderung vor Erstellung der Heizkostenabrechnung schriftlich informiert werden.

Hinweis:

Auf keinen Fall dürfen Sie jedoch durch Variation des Abrechnungsmaßstabes von Abrechnungsjahr zu Abrechnungsjahr Ihren Kostenanteil als Vermieter zu Ihren Gunsten beeinflussen.

5. Wann sollte man den Aufteilungsmaßstab ändern?

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Ist bei der Heizkostenabrechnung z.B. eine Grundkostenanteil von 40% oder gar 50% eingestellt, so ist der Einspar-Effekt bei Mietern mit wirtschaftlichen Heizverhalten nicht hoch (also nur 60% oder gar 50%). Errechnen sich die Heizkosten der Mieter jedoch über einen hohen Verbrauchsanteil (also 70%), so ist der Wille Geld einsparen zu wollen erheblich größer da durch die daraus entstehenden höheren Kosten die Auswirkungen des hohen Verbrauchs für den Mieter direkt spürbar werden.
Bei geringem Verbrauchsanteil und hohen Grundkostenanteil zahlen Mieter mit einem niedrigen Verbrauchsanteil für Mieter mit einem hohen Verbrauchsanteil mit.

6. Was für Heiznebenkosten gehören zu den Heizkosten?

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Folgende zulässige Heiznebenkosten können in einer Heizkostenabrechnung enthalten sein:

  • 11% Amortisierung der Messgeräte
  • Bedienung, Wartung und Pflege, Heizungskundendienst
  • Betriebsstrom Heizung
  • Eichgebühren
  • Gerätemiete
  • Immissionsmessung
  • Kaminfegen/Schorsteinfeger
  • Kesselreinigung
  • Tankreinigung
  • Kosten der Verbrauchserfassung (Ablesung)

7. Ist das Warmwasser immer in der Heizkostenabrechnung enthalten?

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Nein, immer dann nicht wenn die Kosten der Erwärmung des Brauchwassers nicht über eine zentrale Heizanlage erfolgt.

Dies ist zum Beispiel der Fall bei separaten Warmwasser-Boilern, die elektrisch betrieben werden. Hier werden die Kosten über die Stromrechnung des jeweiligen Mieters abgerechnet.

Hinweis:

Die Kosten des Wassers selbst sind Bestandteil der Nebenkostenabrechnung.

 

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