Nutzergruppen

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Nutzergruppen dienen zur abrechnungstechnischen Berücksichtigung unterschiedlicher Gegebenheiten innerhalb einer Liegenschaft.
In einer Nutzergruppe werden mehrere Wohn-/Nutzeinheiten gleicher Charakteristik zusammengefasst. Es erfolgt eine Vorerfassung und -verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Nutzergruppen. Danach werden die ermittelten Teilbeträge anhand des individuellen Aufteilungsschlüssels der Nutzergruppe auf die zur Nutzergruppe gehörenden Wohn-/Nutzeinheiten umgelegt. Der Abrechnungsgang gestaltet sich dabei für jede Nutzergruppe wie bei einer eigenen Liegenschaft.

Die nachfolgenden stark praxisorientierten Erläuterungen sollen als Entscheidungshilfe dienen, ob in Ihrem Objekt eine Nutzergruppentrennung erforderlich ist. Des weiteren wird im Falle einer Nutzergruppentrennung gezeigt, wie die Abrechnung funktioniert und wie die Ergebnisse zustande kommen.

Soviel vorab: Wenn Sie ein ausschließlich privat genutztes kleineres Mehrfamilienhaus mit homogener Messgeräteausstattung abrechnen, entfällt in aller Regel eine Nutzergruppentrennung. Ebenso bezieht sich eine Nutzergruppentrennung stets nur auf die Heizkostenabrechnung und nicht auf die Nebenkostenabrechnung.

Wann sind Nutzergruppen erforderlich?

Als Einstieg soll der Originaltext der Heizkostenverordnung aus §5 Absatz 2 dienen:

HKVO §5 Absatz 2

"Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen."

Für die Praxis bedeutet das, dass eine Nutzergruppentrennung dann erforderlich ist, wenn

1. wesentliche Unterschiede gegeben sind:

  • unterschiedliche bestimmungsgemäße Nutzung (z.B. Wohnungen und Gewerbeeinheiten),
  • Unterschied der Auslegungsinnentemperatur um mehr als 5°C (z.B. Wohnungen und beheizbarer Garagentrakt),
  • nicht vergleichbare Verbrauchseinrichtungen/Bedarfswerte bei der Warmwasserversorgung (z.B. Wohnungen und ein Friseursalon oder Wohnung und eine große Lagerhalle mit nur einem WC und einem Handwaschbecken).

2. die Anzeigewerte nicht vergleichbar sind:

  • Wärmezähler in Verbindung mit Heizkostenverteilern (nur bedingt),
  • Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip in Verbindung mit elektronischen Heizkostenverteilern,
  • Heizkostenverteiler unterschiedlicher Fabrikate.

Trifft mindestens einer dieser Fälle auf Ihre spezielle Abrechnungssituation zu, so sind Nutzergruppen zu bilden. Beim Einrichten von Nutzergruppen ist darauf zu achten, dass innerhalb einer Nutzergruppe nur Heizkostenverteiler gleichen Fabrikats verwendet werden und dass die Verwaltungseinheiten einer Nutzergruppe ein identisches Nutzungsprofil aufweisen. Weiter ist unumgänglich, dass die Vorerfassung des Gesamtwärmeverbrauchs jeder einzelnen Nutzergruppe mit geeichten Wärmezählern vorgenommen wird. Somit benötigt jede Nutzergruppe einen eigenen Wärmezähler.

Wie funktioniert die Abrechnung bei Nutzergruppen?

Eine Nutzergruppe kann abrechnungstechnisch als eigene Liegenschaft angesehen werden. Das Verfahren der Kostenaufteilung innerhalb einer Nutzergruppe entspricht bei einer Abrechnung ohne Nutzergruppen dem Aufteilungsverfahren der gesamten Liegenschaft. Insofern ist zunächst die Ermittlung der Kosten für die einzelnen Nutzergruppen erforderlich. Damit ist dann das weitere Rechenverfahren für jede Nutzergruppe auf die Abrechnung einer Standard-Liegenschaft zurückgeführt.

Schritt 1) Ermittlung der Kosten für die einzelnen Nutzergruppen

Dieser Schritt wird auch als Vorverteilung bezeichnet. Hier werden die Gesamtkosten gemäß eines vom Hauseigentümer/Verwalter festzulegenden Schlüssels auf die Nutzergruppen verteilt. Dabei sind mindestens 50% der Kosten nach den erfassten Anteilen am Gesamtverbrauch aufzuteilen. Insbesondere ist auch eine Vorverteilung zu 100% nach dem gemessenen Verbrauch möglich. Als Ergebnis der Vorverteilung existiert für jede Nutzergruppe ein Betrag, der auf die einzelnen Nutzer der jeweiligen Nutzergruppe unter zu verteilen ist.

Schritt 2) Abrechnung der einzelnen Nutzergruppen

Nachdem der für jede Nutzergruppe aufzuteilende Betrag ermittelt wurde, erfolgt die Unterverteilung innerhalb der Nutzergruppe. Abrechnungstechnisch wird hierbei jede Nutzergruppe wie eine eigene Liegenschaft behandelt. Die Aufteilungsverhältnisse zwischen Verbrauchs- und Grundkosten können dabei von Nutzergruppe zu Nutzergruppe durchaus unterschiedlich sein. So sind innerhalb einer Liegenschaft z.B. folgende Nutzergruppen und Aufteilungsverhältnisse denkbar:

NutzergruppeGrundkostenVerbrauchskosten
Ärzte 30% 70%
Läden 50% 50%
Wohnungen 40% 60%

 

Abrechnungsbeispiel:
Es soll die Vorverteilung für folgende Liegenschaft skizziert werden:

Liegen-
schaft
Gesamt-
fläche
Gesamt-
verbrauch
Gesamt-
kosten
Grund-
kosten
Verbr.-
kosten
Betrag
Grund
kosten
Betrag
Verbr.
kosten
Gemischtes
Geschäfts-
Ärzte- und
Wohnhaus
1.000 [qm] 100 [MWH] 10.000 € 20% 80% 2.000 € 8.000 €
NutzergruppeFlächeVerbrauchBetrag GrundkostenBetrag VerbrauchskostenGes.-
betrag
Ärzte 450 [qm] 50 [MWH] 2.000/1.000 * 450 = 900 € 8.000/100 * 50 = 4.000 € 4.900 €
Läden 300 [qm] 30 [MWH] 2.000/1.000 * 300 = 600 € 8.000/100 * 30 = 2.400 € 3.000 €
Wohnungen 250 [qm] 20 [MWH] 2.000/1.000 * 250 = 500 € 8.000/100 * 20 = 1.600 € 2.100 €


Der rechts stehende Betrag stellt das auf die jeweilige Nutzergruppe entfallende Ergebnis der Vorverteilung dar. Die Summe beläuft sich auf 10.000 €, den Gesamtkosten der Liegenschaft. Mit den so ermittelten Beträgen der Grund- und Verbrauchskosten je Nutzergruppe wird dann wiederum jede Verwaltungseinheit innerhalb der entsprechenden Nutzergruppe gemäß des individuellen Aufteilungsschlüssels im nächsten Schritt abgerechnet:

Nutzergruppe
(Endverteilung)
Gesamt-
kosten
Grund-
kosten
Betrag
Grundkosten
Verbrauchs-
kosten
Betrag
Verbrauchs-
kosten
Ärzte 4.900 € 30 % 1.470 € 70 % 3.430 €
Läden 3.000 € 50 % 1.500 € 50 % 1.500 €
Wohnungen 2.100 € 40 % 840 € 60 % 1.260 €

 

Hinweis:

Das Beispiel geht davon aus, dass keine Kosten für die Warmwasseraufbereitung aufzuteilen sind. Das Abrechnen von Warmwasser ist mit Nutzergruppen selbstverständlich auch möglich.

 

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